BİR TAŞINMAZ MALİKİ OLMAYAN BİR ÜÇÜNCÜ KİŞİ TARAFINDAN KİRAYA VERİLİRSE MALİKİN DURUMU VE KİRA SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ NEDİR?

Bir taşınmazın maliki olmayan bir üçüncü kişi tarafından kiraya verilmesinde çeşitli ihtimaller olabilir:

1. Eğer kiraya veren kişi taşınmazın zilyedi değilse bu durumda zaten kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma uygun olarak ifa edemeyeceği için kiracı kusurlu olan kiraya vereni tazminata hükmeder.

2. Ancak eğer kiraya veren bu taşınmazın zilyedi ise zilyetliğin iyiniyetli mi kötüniyetli mi olduğunu araştırmak gerekecektir. Uygulamada kiraya veren genellikle kötüniyetli haksız zilyet olmaktadır. Bu durumda maliki olmadığını bile bile kiraladığında kiracısı da haksız zilyet olacaktır. Ancak kiracının durumu bilip bilmemesine göre kiracı iyiniyetli veya kötüniyetli haksız zilyet olabilir. 

Kira sözleşmesinin geçerliliği:

Kira sözleşmesi akdedildiği vakit bu kira sözleşmesi karşı taraf malik olmasa dahi geçerlidir. Kiracının kiralanandan çıkması kira sözleşmesini sona erdirmez.  Kira sözleşmesi ancak zapt hükümlerinin kiracıya tanıdığı fesih haklarının kullanılmasıyla sona erer. Kira sözleşmesi sona erene kadar kiracı kira bedeli ödemek zorunda kalacaktır. Ödediği ecrimisil varsa zapt hükümleri çerçevesinde tazminat olarak kendi kiraya vereninden talep edebilecektir.

Malikin hukuki hakları:

Bu durumda kira sözleşmesinin tarafı olmayan gerçek malik mülkiyet hakkından kaynaklanan dava olan el atmanın önlenmesi davası ile kiracıyı taşınmazdan çıkartabilecektir. Bu durumda kiracı kiralanandan çıksa bile kira sözleşmesi geçerliliğini devam ettirmektedir. Bu nedenle taşınmazdan çıkartılan kiracı zapta karşı tekeffül hükümlerine göre kiracı malik olmayan kiraya verene karşı haklarını ileri sürebilecektir. 

Medeni Kanun m.995/f.1 gereği kiraya veren kötüniyetli haksız zilyetse kiracıdan tahsil edilen kira bedellerini malik, malik olmayan kiraya verenden talep edebilir, ayrıca ürünün iadesini ister. Bu durumda somut olayda dereceli zilyetlik yapısı oluşur. Burada dikkat edilmesi gereken malikin, malik olmayan kiraya verenden bir ecrimisil talebinde bulunamayacağıdır. Bu talep sadece doğrudan zilyet olan kişiye yöneltebilir bu da kiracıdır. 

Madde 995- İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir.

İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur.

Yargıtay’ın uygulaması:

Uygulamada malik, malik olmayan kiraya verene isterse m.995/f.1’e göre ürün iadesi talebinde bulunabilir ya da gerçek olmayan vekaletsiz iş görmeye göre taleplerini ileri sürebilir. Yargıtay bu taleplerin yarışmalı olduğunu kabul eder ve eğer malik talebin hangisi olduğunu göstermemişse Yargıtay zamanaşımı açısından vekaletsiz iş görme talebi daha uzun olduğu için onun seçildiğini kabul eder. Ancak doktrin m.995’in zaten vekaletsiz iş görmeden doğduğunu kabul eder ve bu taleplerin yarışmalı olduğunu düşünmez. Buna karşılık malik isterse kötüniyetli kiraya verenin talebiyle yarışmalı olarak kiracıya karşı da kötüniyetli haksız zilyetse ecrimisil talebini yöneltebilir. Ayrıca elde ettiği doğal ürün, yan ürünleri de talep edebilir. Yarışmalı olduğu için ya kiracıya ya da malik olmayan kiraya verenden talep edilebilir. Her ikisine birden talep yöneltilemez!

Kira sözleşmesi nasıl sona erecek?:

Zapt hükümlerinin kiracıya tanıdığı fesih haklarının kullanılmasıyla sona erer. Kiracının kiralanandan çıkması kira sözleşmesini sona erdirmez. Kira sözleşmesi sona erene kadar kiracı kira bedeli ödemek zorunda kalacaktır. Ödediği ecrimisil varsa zapt hükümleri çerçevesinde tazminat olarak kendi kiraya vereninden talep edebilecektir.

Yargıtay, eğer ödenen ecrimisil tutarı kararlaştırılan kira bedelinden düşükse sadece ecrimisil tutarını ister ancak kira bedelinden yüksekse sadece kira bedeli tutarını isteyebilir. Sınır kira bedeli tutarıdır. 1.000 TL kirayken 1.400 TL ecrimisil ödemişken yine de sadece 1.000 TL isteyebilir. Ama hayır burada asıl söz konusu olan bir tazminat talebidir ve ecrimisil kira bedelini aşsa bile doktrinde isteyebileceği düşünülür. 

Malik, kendisinin taraf olmadığı kira sözleşmesine taraf olabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu m.205 sözleşmenin devri hükmü akdedilerek mümkündür. Sözleşmenin devri ancak üç taraflı bir sözleşmeyle olur. Ancak Yargıtay, doktrindeki düşüncelerin aksine malikin isterse tek taraflı olarak kira bedelini bana öde diyebileceğini ve ödemezse TBK m.315’e göre temerrüt hükümlerini kullanabileceğini kabul eder. Doktrin tek taraflı olarak malikin ne kiracının ne kiraya verenin rızasını almadan kira sözleşmesinin tarafı haline gelemeyeceği düşüncesini benimser. 

MADDE 205- Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır. 

Sözleşmeyi devralan ile devreden arasında yapılan ve sözleşmede kalan diğer tarafça önceden verilen izne dayanan veya sonradan onaylanan anlaşma da, sözleşmenin devri hükümlerine tabidir.

Sözleşmenin devrinin geçerliliği, devredilen sözleşmenin şekline bağlıdır.

Kanundan doğan halefiyet hâlleri ile diğer özel hükümler saklıdır.