DÖVİZ ÜZERİNDEN BELİRLENEN KİRA BEDELİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Sözleşme özgürlüğü uyarınca taraflar kira bedelini Türk Lirası üzerinden belirleyebilecekleri gibi döviz üzerinden de kararlaştırabileceklerdir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmeleri belli bir süre için yapılmışsa dahi kiracı sürenin sona ermesinden on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzatılmış olur. Bu durumda TBK m.347/f.1 gereği sözleşme aynı koşullarla uzamış olursa da aynı maddenin ikinci fıkrası bunun tek bir istisnası olan kira bedelinin değişimini düzenler. Eğer taraflar aralarında yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedelini belirlemişlerse ÜFE’yi geçmediği oranda bu anlaşma uygulanırsa da, eğer taraflar arasında bir anlaşma yoksa bu durumda hâkim kiralananın durumunu esas alarak, ÜFE’yi geçmemek şartıyla hakkaniyete göre kira bedelini belirler. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmemesi kiraya veren açısından kira bedelindeki artışın ÜFE’den daha az olabileceği riski taşır.

Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Belirlenmesinin Özellikli Hali:

Bütün bu hususlar Türk parası ile belirlenen kira bedelleri için geçerli olup, TBK’nın açık hükmü gereği kira bedeli yabancı para olarak öngörülmüşse bu durumda kural olarak taraflar beş yıl boyunca kira bedelinde bir değişiklik yapamayacaklardır. Bu madde zaten yabancı para üzerinden ödeme yapacak kiracıyı korumak amacıyla getirilmiştir. Hatta bir görüşe göre, bu hükmün bir amacı da kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılmasının engellenmesidir.[1] Ancak bu maddenin uygulanabilmesi için kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi yeterli olup, yabancı para üzerinden aynen ifası şart değildir.[2]

 Türk Borçlar Kanunu Md:344 ise yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedellerinin belirlenmesini şu şekilde düzenlemiştir;

"Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır."

Bu emredici hüküm gereği taraflar, yabancı para olarak öngörülen kira bedelinde her sene yapılacak artışı belirlemiş olsalar dahi bu anlaşma kesin hükümsüz sayılır.[3]

Yabancı para olarak belirlenen kira bedelinde değişiklik yapılabilmesi ancak TBK m.138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü halinde mümkün olacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken bu hükmün sadece kira bedelinde artışı kapsamayıp, kira bedelinde indirimin de hükmün kapsamına dahil olduğudur.

Aşırı ifa güçlüğü kurumu ise Türk Borçlar Kanunu Md:138 de;

“ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

şeklinde düzenlenmiştir.

Aşırı İfa Güçlüğü Genel Kurala İstisna Getirir:

Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuk güvenliği ve dürüstlük kuralının bir gereğidir. Türk hukukunda da kabul gören bu ilke gereği her borçlu, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan zorluklara rağmen sözleşmede öngörülen edimi aynen ifa etmelidir. Fakat sözleşme kurulurken var olan koşullar öngörülemez bir şekilde sonradan değişir ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki denge, bir tarafın aleyhine katlanılamayacak ölçüde bozulursa bu durumda sözleşmeye bağlılık ilkesi uygulanarak borcun aynen ifasını beklemek, hakkaniyete ve dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder.[4] Kanun bu nedenle aşırı ifa güçlüğünün şartlarının oluşması kaydıyla tarafların mahkemeden uyarlama talep edebileceklerini, uyarlamanın mümkün olmaması halinde de sözleşmeden dönebileceklerini düzenlemiştir.

Eski Kanun Dönemi:

818 Sayılı Borçlar Kanunu döneminde sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açık bir kanun hükmü bulunmamasına rağmen Yargıtay ve Doktrin çoğunlukla Medeni Kanun m.2 dürüstlük kuralına dayanarak uyarlamayı kabul ediyordu.

Aşırı İfa Güçlüğünün Şartları:

1. Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Meydana Gelen Öngörülemeyen ve Öngörülmesi de Beklenemeyen Olağanüstü Bir Durumun Varlığı

Bu şart aslında içerisinde birçok unsur bulundurur, bu nedenle alt başlıklar halinde incelemekte fayda vardır.

a. Olağanüstü bir durum ortaya çıkmalı: Bu durum sadece mücbir sebep veya toplumsal felaket olarak düşülmemelidir. Herkes için olmasa dahi taraflar için meydana gelen olağanüstü bir durum da kabul edilebilir. “İş hayatının görüşleri ve dürüstlük kuralı açısından” işlem temelinin çökmesine yol açabilecek önem ve ağırlıkta bir olayın varlığı yeterlidir.[5]

b. Olağanüstü durum sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelmelidir, aksi halde tarafların bunu öngördüğüne şüphe yoktur.

c. Olağanüstü durum taraflarca öngörülmemiş ve öngörülmesi de beklenmeyen bir durum olmalıdır. Bu şartı Yargıtay kararlarıyla birlikte incelediğimizde iki önemli husus karşımıza çıkar:

i. Yargıtay, yabancı para ile borçlanan kimsenin ülkede sıklıkla ekonomik krizlerin meydana geldiğini öngörmesi gerektiğine işaret eder.[6]

ii. Davacının tacir olması halinde kendisine yüklenen “basiretli bir iş adamı” gibi davranma yükümlülüğü gereği öngörebilme kriteri yükselir, fakat dikkat edilmesi gereken bunun tacirlerin uyarlama istemesine engel teşkil etmemesidir.[7]

2. İşlem Temelinin Çökmesi Uyarlama Talep Eden Borçludan Kaynaklanmamış Olmalıdır

Bu unsurda göz önünde bulundurulması gereken madde metninde borçlunun kusurunun bulunması şart olmadığı için, borçlunun riziko alanına giren bir durum da bu kapsamda değerlendirilir yani “isnat edilebilirlik” yeterli olur.[8]

3. Tarafların Yüklendikleri Edimler Arasındaki Dengenin Dürüstlük Kuralına Aykırı Şekilde Aşırı Ölçüde Bozulmuş Olması

Sonradan meydana gelen ve sözleşmenin koşullarında değişiklik yaratan olay, edimler arası eşitlik ve dengeyi önemli ölçüde bozmuş olmalı ve edimler arasında objektif yönden ağır bir oransızlık meydana gelmiş olmalıdır.[9]

4. Edimin Henüz İfa Edilmemiş veya İfanın Aşırı Ölçüde Güçleşmesinden Doğan Haklar Saklı Tutularak İfa Edilmiş Olması

Yargıtay kredi geri ödemesinin başladığı tarihten iki yıl sonra açılan uyarlama davasını davacının sözleşmeyi benimsediğini ileri sürerek reddetmiştir.[10]

Aşırı İfa Güçlüğünün Sonuçları 

Bütün bu şartlar gerçekleşmişse iki temel hak bulunur. Mahkemeden sözleşmenin uyarlanması istenebileceği gibi eğer uyarlama mümkün olamazsa sözleşmeden dönülebilir. Hâkim bütün koşulları göz önünde bulundurarak sözleşmeyi ayakta tutmaya çalışacaktır. Yeniden belirlenecek kira bedeli

•Üretici fiyat endeksindeki artış oranı

•Kiralananın durumu

•Emsal kira bedeli

•Yabancı paranın değerindeki değişikliklere göre hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenecektir.

Uyarlama Sonrası Kira Bedeli Yabancı Para Olarak Mı TL Olarak Mı Ödenecektir?

Doktrinde farklı görüşler bulunsa da Yargıtay’ın uygulaması her iki tarafın da yabancı para üzerinden kira sözleşmesinin devam etmesi konusunda iradeleri bulunmadığı sürece kira bedelinin TL olarak ödenmesi gerektiğidir.

İstisna Olarak Erteleme Hükmü

Ancak söz konusu hüküm, Kanun kapsamında işyerleri için uygulanması ertelenen maddeler dâhilindedir. Bu sebeple işyeri kiralarında söz konusu kira bedelindeki artış gerçekleştirilirken, öncelikle sözleşme hükümleri göz önünde bulundurulacak ve beş yıl boyunca kira bedelinde değişim yapılamayacağı kuralı geçerli olmayacaktır.

 ________________________________

[1] Haluk Burcuoğlu, 6098 sayılı TBK’na göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Değerlendirilmesi, Türk Borçlar Kanunu Hükümlerinin Değerlendirilmesi Sempozyumu- Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a armağan 3-4 Haziran 2011 Sempozyum no:III

[2] Gümüş, Mustafa Alper: “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi, 2.bs, İstanbul, Vedat Kitapçılık, s.76

[3] İnceoğlu Murat, Baş Ece: Türk Borçlar Kanunu Uyarınca Kira Parasının Belirlenmesi, Prof. Dr. Şener Akyol’a Armağan, İstanbul, Filiz Kitabevi, s.537

[4] Develioğlu Murat, Sözleşmelerin Değişen Koşullara Uyarlanması, Erdem&Erdem Yayınları, Ağustos 2013, http://www.erdem-erdem.com/articles/sozlesmelerin-degisen-kosullara-uyarlanmasi/

[5] Yılmaz, Süleyman ; “Dövize Endeksli Tüketici Kredilerinde Uyarlama Sorunu Ve Yargıtay’ın Bakışı”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Ankara 2010, 59 (1), s.139

[6] Yargıtay 13. H. D . 09.06.2005 tarihli, 2005/1874 E. 2005/9749 K

[7] Yargıtay 11. H. D. 17/11/2003 tarihli, 2003/3979 E., 2003/10988 K.

[8] Baysal Başak, Aşırı İfa Güçlüğü, Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu Makaleler, s.130

[9] Doğan Gülmelahat, Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması, http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2014-111-1358

[10] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 26/09/2012 Tarih, 2012/3259 E, 2012/21304 K.