KAT MÜLKİYETİNDE ORTAK YERLERİN KAPSAMI VE KULLANIMI

Günümüzde sıkça karşılaşılan sorunlardan biri de kat mülkiyetine tabi taşınmazların ortak yerlerinin kullanımı ve kullanım esnasında ortaya çıkan uyuşmazlıklardır.

Kat Mülkiyeti Kanun’u (KMK) [1] madde 4’te ortak yerlerin kapsamı belirtilmiştir:

Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, 

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, 

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Uygulamada uyuşmazlık konusu yerlerin ortak yerler kapsamında olup olmadığı sorunu sıklıkla gündeme gelmektedir. Bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği bulunmaksızın ortak yerler üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunması, tekelden kullanıma yer verilmesi gibi konular birçok davanın temelini oluşturmaktadır.[2]

Ortak yerlerin kapsamı belirlenirken kat maliklerinin oybirliğiyle bu konuda sözleşme ile bir belirleme yapıp yapmadığına, kanunda yer alan örneklemeler arasında bulunup bulunmadığına ve ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu yerlerden olup olmadığına bakılması gerekir. 

Ortak yer kapsamına giren yerler üzerinde kanunun açık hükmü gereği kat malikleri ortak malik olurlar. 

KMK Madde 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. 

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Kanun burada ikili bir ayrım yapar. Birinci fıkrası ortak mülkiyet konusunda arsa payı oranı ayrımı yapmamıştır; bunun nedeni ise bazı ortak yerlerin (asansör, merdiven, duvarlar vb.) niteliği gereği herkesin eşit kullanımına sahip olmasını gerektirmesidir. Ancak ikinci fıkra ölçülebilen kullanım hakkına konu olan ortak yerler (garaj, teras, çamaşırhane vb.) için ortak mülkiyetin arsa payı oranında olacağını konusunda bir farklılık getirmiştir. Çünkü bu gibi ortak yerlerin belli bir alanını, belirli bir ölçüde el altına almak ve kullanmak birinci fıkradakinin tersine mümkündür. [3]

Ortak mülkiyet hakkından kat malikinin bağımsız bölümünde devamlı şekilde oturan kiracı, oturma veya intifa hakkı sahibi kişi/kişiler de bağımsız bölüm malikinin halefi olarak, onun hakkı oranında yararlanabilirler. 

Kat maliklerinden her biri kendisinin ortak yerden yararlanması engellenir veya ortak mülkiyet hakkına el atılırsa çekişmenin giderilmesi ve el atmanın önlenmesi için dava açabilir. Bunlara ek olarak haksız saldırı nedeniyle kat maliki bir zarara uğramışsa tazminat isteme hakkına da sahiptir. 

KMK Madde 33 –Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. 

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. 

(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

Görüldüğü üzere kanun öncelikle uyuşmazlığın kat maliki kuruluna getirilmesini ve burada karara bağlanmasını öngörür. Alınan karar sonrası karara karşı olan kat maliki veya kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kişinin dava açabileceğini düzenler. 

Birçok Yargıtay kararına konu olmuş olayda, Yargıtay ortak yeri paydaşlardan biri kendi kullanımına özgülemişse diğer paydaşların direk olarak ecrimisil tazminatı isteyemeyeceğine öncelikle bu paydaşın ortak yeri münhasıran kullanmasını men etmek için diğer paydaşlar tarafından usulüne uygun ihtar çekilmesi gerektiğine ve verilen süreye rağmen işgalci paydaşın kullanımı sürdürmesi halinde ancak ecrimisil tazminatı için dava açılabileceğine hükmetmiştir. (Y. 18. HD., 16.06.2014 T., 2014/7080 E., 2014/10577 K.)

KMK Madde 20- Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: 

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; 

katılmakla yükümlüdür. 

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Kanun koyucu kat maliklerinin ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunlardan yararlanmaya gerek ve gereksinim olmadığını öne sürmek suretiyle ortak giderlere katılmama hakkını kabul etmeyerek, “kat mülkiyeti” nin Medeni Kanun’da düzenlenen öteki mülkiyet haklarından ayırmıştır.[4]

Uygulamada zemin katta oturan kat maliklerinin asansörden yararlanmaması sonucu asansör masraflarını ödemek istememesi sıkça rastlanan bir sorundur. Ancak Yargıtay, kanunun açık lafzı gereği yönetim planında aksine bir düzenleme bulunmaması dışında ortak yerden yararlanmayan veya daha az yararlanan kat malikinin de bu gideri ödemekle yükümlü olduğu görüşündedir. Bunun nedeninin ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ve kat mülkiyeti kurulmasının amacı olan yükümlülüklerini kat malikleri arasında paylaştırmak olduğu düşüncesindeyiz.