KİRA SÖZLEŞMESİNİN ERKEN TAHLİYE NEDENİYLE FESHİ

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında da yer alan, kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi suretiyle kira sözleşmesinin feshedilmesi uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorun haline gelmiştir. Son yıllarda artan ekonomik krizler nedeniyle özellikle iş yeri kiralarında istediği kar oranını yakalayamayan veya bazen zarar eden kiracı herhangi haklı bir neden göstermeden sözleşmeyi süresinden önce feshetmek zorunda kalmaktadır.[1] Yargıtay’ın eski kanun dönemindeki yerinde uygulaması yeni Borçlar Kanunu m.325 ile hüküm altına alınmıştır.

Kiracının Erken Tahliye İle Fesih Hakkı Ne Zaman Bulunur?

Kira sözleşmesinde kiralayanın tek taraflı ve haklı sebep göstermeksizin sözleşmeyi fesih hakkı, zayıf taraf olan kiracıyı korumaya yönelik emredici düzenlemeler nedeniyle yapılamazsa da; taraflar, kira sözleşmesinde, kiracıya haklı sebep olmaksızın ve tek taraflı bir bildirimde bulunulmak suretiyle sözleşmeyi fesih hakkı tanıyabilirler. Bu durumda kiracı tarafından yapılan bu bozucu yenilik doğuran bildirimle, sözleşme ileriye etkili olarak sona erer.[2] Fakat sözleşmede, kiracıya böyle bir bildirim hakkı tanınmamasına rağmen kiracı kiralananı sözleşme süresinden önce tahliye ederse, bu sözleşmeye aykırı davranış kabul edilir ve kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle yükümle olur.  

Kiracı Erken Tahliye Bildirimde Nasıl Bulunur?

Yargıtay, kira sözleşmesinin erken tahliye nedeniyle feshinin ancak anahtar teslimi ile mümkün olabileceğini, anahtar tesliminin bir hukuki işlem olduğunu ve bu nedenle de bunun ispatının ancak yazılı delille mümkün olabileceğini belirtir. Anahtarın teslim edildiği olgusu, tanık ile ispat edilemez. Anahtar teslim edilmediği sürece yapılan bildirimin geçerli olmadığını, kiralananın hala kiracının kullanımında olduğunu kabul eder. Böylece sözleşme kiracı tarafından kiraya verene anahtarın teslim edildiği gün sona ermiş olur.[3] Kiracılar fiilen kiralananın boşaltılmasının fesih için yeterli olmadığının bilinciyle hareket etmelidirler, aksi halde anahtarı teslim edene kadar ki dönem için kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri, bunlar içerisinde en önemlisi kira bedelini ödeme yükümlülüğü, aynen devam eder.

Kiraya Veren Anahtarı Teslim Almaktan İmtina Ederse Ne Yapılmalıdır?

Uygulamada kiraya verenin anahtarı teslim almaktan kaçındığına sıkça rastlanılmaktadır, bu durumda kiracının anahtarı notere tevdi etmesi ve anahtarı hangi notere tevdi ettiğini kiraya verenin mernis adresine bir ihtar ile bildirmesi gerekir.[4]

Erken Tahliye Sonrası Kiraya Verenin ve Kiracının Yükümlülüğü Nedir?

Kiraya veren, dürüstlük kuralı (Türk Medeni Kanunu m.2) ve zararı artırmama yükümlülüğü (TBK m.52) gereği, kiralanana benzer koşullarda yeni bir kiracı bulmak zorundadır.[5]

Kiracı sözleşmenin süresinden önce sona erdiği için kiraya verenin emsal bir yeri kiraya verebileceği süre için tazminat ödemekle yükümlü olur çünkü kiracı erken tahliyede bulunmasaydı kiraya veren sözleşme süresi sonuna kadar kira bedeli elde edecekti. Yargıtay kararlarına bakıldığında genelde kabul gören makul süre 3 aydır. Ancak tabi ki kira sözleşmesinin süresi tazminatın üst sınırını teşkil eder.

Kiracının Tazminat Borcunun Miktarı Nedir?

Kiraya veren makul süreden önce kiralananı aynı koşullarla kiraya verirse sadece boşta geçen süre kadar kira bedeli tazminat olarak talep edilebilir.

Kiraya veren yeni bir kiracı bulmasına rağmen, daha düşük kira bedeli öngörülmüşse bu durumda kiracı hem kiraya verenin yeniden kiraya verebileceği makul süre kadar kira bedelini hem de kira sözleşmesi süresi sonuna kadar kendisinin ödediği kira bedeli ile yeni kiracının ödediği kira bedeli arasındaki farkı tazminat olarak ödemelidir.

Kiracının ödeyeceği tazminattan kiraya verenin, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar indirilecektir.

Kiracının Tazminat Borcunun Özelliği Nedir?

Kiracının, tazminat borcu ödemesi için kusuru aranmaz, kanun kusursuz sorumluluk hali olarak düzenlemiştir.

Kiracının Yeni Kiracı Bulması Mümkün Müdür?

Kiracı, erken tahliyede bulunurken yeni bir kiracı bularak tazminat ödeme borcundan kurtulabilir.

Kanun yeni kiracıda bulunması gereken özellikleri belirtmiştir. 

Bunlar:

        •Kiraya verenin kabul etmesi beklenecek biri olmalı

        •Ödeme gücüne sahip olmalı. Bunun tespiti kira parasının miktarı ve yeni kiracının aylık kazancı karşılaştırılarak yapılır.[6]

        •Kira ilişkisini devralmaya hazır olmalı

Dikkat edilmelidir ki bütün bu şartları taşıyan kişiyi dahi kiraya verenin kiracı olarak kabul etme zorunluluğu yoktur. Fakat kiraya veren haklı bir nedeni olmaksızın yeni kiracıyı kabul etmezse erken tahliyede bulunan kiracıdan tazminat talep edemez. Kiralayanın yeni kiracıyı reddetme gerekçesi objektif bir kritere dayanmalıdır ve ne sebeple reddettiğini kiracıya bildirmelidir.[7]

________________________________________

[1] Burcuoğlu Haluk, “Kiracının Kiralananı Erken Tahliyesi Halinde Uygulamada Çıkan Bazı Sorunların İrdelenmesi” Prof. Dr. Zahit İmre’ye Armağan, Der, İstanbul 2009, (Burcuoğlu- Erken Tahliye) s. 139.

[2] Günel Mustafa Cahit, Taşınmaz Kiralarında Sözleşmenin Sözleşme Kiracı Tarafından Vaktinden Önce Sona Erdirilmesi, İstanbul, 2010, s.257

[3] Yargıtay 6. HD. 2011/15289 Esas, 2012/3446 Karar

[4] Yargıtay HGK. E.2006/6-89, K. 2006/89, T.22.3.2006

[5] Yargıtay 13. HD. E.2003/6088, K. 2003/1044, T.22.9.2003

[6] Günel, s.277

[7] Günel, s.277